quinta-feira, 2 de novembro de 2017

Mercado imobiliário: como garantir isenção de 'ganho de capital' após a venda do imóvel

A chamada "Lei do Bem", cuja finalidade é estimular as transações, garante isenção nos casos em que o vendedor emprega os recursos da transação em outro imóvel num prazo de até 180 dias
 
Não são raras as pessoas que buscam no mercado imobiliário a oportunidade de investimento visando uma renda extra.
Para quem comprou e quer aproveitar a valorização para se desfazer do bem, aqui vai uma dica: é importante saber que, caso a receita da venda não seja aplicada na aquisição de um outro imóvel num prazo de até 180 dias, haverá incidência de imposto sobre o lucro do negócio.
O princípio da isenção só vale para quem utiliza os recursos da venda para a aquisição de outro imóvel, em até 180 dias, conforme determina a Lei Federal nº 11.196/05, conhecida como "Lei do Bem".
A entrada em vigor desta Lei deu à população a isenção do pagamento do ganho de capital (tributo incidente a partir da venda de imóvel). O objetivo é estimular o mercado imobiliário.
"Você compra o imóvel por determinado preço e ao vender por valor maior terá incidência de tributação sobre o ganho de capital, ensejando o pagamento, mas existe a possibilidade de isenções se outro bem for adquirido em até 180 dias", explica Marcelo Fonseca, advogado especializado em questões tributárias do escritório Fonseca, Iasz e Marçal.
Segundo o especialista, na aquisição, ou não, de outro um imóvel dentro do prazo, o contribuinte deve baixar o programa de apuração dos ganhos de capital para para saber o tributo que precisa pagar, e eventuais descontos, com emissão automática do DARF.

E nos casos de herança?
Para quem recebeu imóveis por herança, existem duas etapas, antes e depois da venda, segundo Marcelo Fonseca.
Durante o inventário, o contribuinte é obrigado a pagar Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) para receber o bem em em seu benefício; ao vendê-lo, haverá tributação do Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos (ITBI).
Também nesses casos, se a venda for realizada no prazo de 180 dias, o herdeiro terá direito à isenção.
O Recurso Especial nº 1.469.478-SC, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento da Lei nº 11.196/05, que foi interpretanda de forma ampla como medida de auxílio ao contribuinte - e não à Receita Federal.
"São ilegais, portanto, os dispositivos da Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal nº 599/05 que estabelecem requisitos para gozo da isenção, além daqueles previstos na Lei, restringindo determinadas isenções", afirma Marcelo Fonseca.
Entre os atos considerados ilegais, destaca-se a previsão de que a isenção não se aplicaria à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente,  débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação, de bem residencial já possuído pelo alienante.
A nova legislação garante proteção ao contribuinte, já que vem sendo aplicada de forma mais ampla, assegurando o direito e a proposta de restituição de valores cobrados ilegalmente com base na IN/SRF nº 599/2005.
"Existem isenções específicas que a norma tributária nº 11.196/05, do ganho de capital, especifica e que estavam sendo interpretadas pela Receita Federal de forma menos favorável ao contribuinte e em benefício da tributação", explica Marcelo Fonseca.
"Porém elas devem ser interpretadas em favor do contribuinte, e foi justamente o que aconteceu no entendimento do STJ, limitando os poderes da Receita Federal e sua ânsia por tributar".


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Oleh

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